第三节 物业管理合同

知识点一、物业管理合同

知识点二、前期物业服务合同

知识点三、物业服务合同

知识点一、物业管理合同

涉及物业项目管理权的获得的物业管理合同主要有两种：一种是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;另一种是业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会)与物业服务企业签订的物业服务合同。

知识点二、前期物业服务合同

(一)前期物业服务合同的概念

前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主。

(二)前期物业服务合同的主要内容

前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分。

1.合同的当事人

2.物业基本情况

3.服务内容与质量

4.服务费用

5.物业的经营与管理

6.承接查验和使用维护

7.专项维修资金

8.违约责任

9.其他事项

(三)签订前期物业服务合同应注意事项

1.物业的承接查验

2.物业服务的费用

3.前期物业服务合同的解除或终止

知识点三、物业服务合同

(一)物业服务合同的概念

物业服务合同是物业服务企业与业主、业主大会(或业主大会授权的业主委员会，下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

(二)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

(三)物业服务合同的签订

1.物业服务合同的成立

物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

2.物业服务合同的生效

物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。

3.签订物业服务合同应注意的事项

(1)明确业主、业主委员会的权利义务。

(2)明确物业服务企业的权利和义务。

(3)对违约责任的约定。

(4)对免责条款的约定。

(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗。

物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时，要特别注意以下主要条款：

①项目，即应逐项写清管理服务项目。如房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序和环境卫生等。

②内容，即各项目所包含的具体内容，越详细越好。

③标准，即各项目具体内容的管理服务质量标准。例如，垃圾清运的频率(是一天一次，还是二天一次)，环境卫生的清洁标准，安全防范具体标准(门卫职责、是否设立巡逻岗)，等等。此外，还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如，要避免采用“整洁”等用词，因为在合同的执行过程中很难对是否整洁做出准确判断。

④费用，即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。

(6)合同的签订既要实事求是，又要留有余地。

物业的开发建设是一个过程，有时需分期实施。在订立合同尤其是签订前期物业服务合同时应充分考虑这点，既要实事求是，又要留有余地。比如，对于“24小时热水供应”的服务承诺。

(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。

一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

例题：阳光家园是一个新建住宅小区，目前入住率已经达到90%以上，按照规定程序选举成立了业主委员会，并且签订了《物业服务合同》。但是物业服务企业在保洁、绿化等服务项目上仍然按照《前期物业服务合同》标准执行，而且该标准低于《物业服务合同》标准，小区业主意见很大。

问题1：物业服务企业认为，《前期物业服务合同》也是针对本小区物业管理活动的约定，因此自己的管理活动并无不当之处。请问这种观点对吗?为什么?

答：不正确。物业服务合同签订，则意味着前期物业服务合同的终止。应该按照物业服务合同提供服务。

问题2：物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?

答：物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。